Wohnflächenberechnung im Vergleich zwischen Deutschland, Schweiz, Italien

Wer Immobilien in Deutschland, der Schweiz und Italien vergleicht, stößt schnell auf ein Problem: Die angegebene Fläche wird nicht überall nach denselben Regeln berechnet. Eine mit 100 m² beworbene Immobilie kann deshalb je nach Land eine sehr unterschiedliche tatsächlich nutzbare Wohnfläche besitzen.

Besonders relevant ist dieser Unterschied in Italien. Während in Deutschland häufig die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und in der Schweiz die Nettowohnfläche angegeben wird, basiert der Kauf und Verkauf in Italien häufig auf der sogenannten Handelsfläche (superficie commerciale) . Diese umfasst neben der eigentlichen Wohnfläche beispielsweise auch Wände sowie anteilig Balkone, Keller, Gärten oder Garagen.

Für einen aussagekräftigen Vergleich sollte deshalb zunächst geklärt werden, welcher Flächenbegriff hinter der angegebenen Quadratmeterzahl steht.

1. Welche Flächen vergleichen wir?

Für den folgenden Vergleich verwenden wir drei möglichst praxisnahe Referenzgrößen:

Deutschland: Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ist nicht automatisch für jeden Immobilienverkauf vorgeschrieben, stellt aber eine zentrale Referenz für die Berechnung von Wohnflächen dar. Insbesondere bei Einfamilienhäusern mit Kellern oder vielen Dachschrägen wird jedoch häufig von der WoFLV abgewichen und sich auf die DIN-Verordnung berufen, welche Flächen grosszügiger zu Gunsten des Verkäufers berücksichtigt. Generell hat sich jedoch die WoFLV als Standard etabliert.

Schweiz: Nettowohnfläche nach dem Wohnungs-Bewertungs-System des Bundes. In der Schweiz gibt es ebenfalls keine für alle Immobilieninserate verbindliche einheitliche Flächendefinition. Die Nettowohnfläche bietet jedoch eine gut nachvollziehbare Vergleichsgröße und umfasst grundsätzlich die begeh- und belegbaren Flächen innerhalb der Wohnung ab 1,50 m Raumhöhe.

Italien: Handelsfläche (superficie commerciale) nach den Kriterien der UNI 11932:2024. Diese Berechnung ist speziell für die verkaufsrelevante Fläche von Immobilien entwickelt und wird unter anderem von italienischen Immobilienbörsen angewendet. Sie berücksichtigt neben der Hauptfläche zahlreiche Nebenflächen mit unterschiedlichen Gewichtungen. Diese Berechnungsweise ist zwar etabliert aber ebenfalls nicht vorgeschrieben, sodass es je nach Makler oder Gutachter Abweichungen geben kann. Beispielsweise ist der "Codice delle Valutazioni Immobiliari" von Tecnoborsa ein etwas älterer, aber immer noch verbreiteter Standard zur Berechnung der Superficie Commerciale (welcher leicht von der UNI abweicht). Generell darf die Berechnung der Superficie Commerciale auch nicht mit Berechnungsweisen anderer Flächen (z.B. Katasterfläche) verwechselt werden.

2. Welche Flächen werden wie berücksichtigt?

Gruppe	Bestandteil	Deutschland (Wohnflächen-verordnung)	Schweiz (Nettowohnfläche)	Italien (Superficie Commerciale nach UNI)
Haupt-flächen	Wohnräume	100 %	100 %	100 %
	Wohnräume unter Dachschrägen (je nach Raumhöhe)	Unter 1m: 0% 1 - 2m: 50% Ab 2m: 100%	Unter 1,5m: 0% Ab 1,5M: 100%	Durchschnittshöhe mind. 2,4m und Mindesthöhe 1,5m: 35% Mindesthöhe 2,4m: 75% Mindesthöhe 2,7m: 100%
	Innen- und Außenwände	0 %	0 %	100 % (gemeinsame Wände dabei zu 50%)
Neben-flächen	Nicht ausgebauter Kellerraum	0 %	0 %	Kein direkter Zugang aus Wohnung: 20 % Direkter Zugang aus Wohnung: 35%
	Ausgebauter Kellerraum (z.B. Hobbyraum)	Streitthema. Offiziell nur Anrechnung wenn vollständig als Wohnraum gebaut / genehmigt	Wenn Bestandteil der Wohnung und entsprechend nutzbar: 100 %	Wenn direkter Zugang aus Wohnung, Nutzungsgenehmigung und über 2,4m Höhe: 60 %
	Nicht ausgebauter Dachboden	0 %	0 %	Kein direkter Zugang aus Wohnung: 20 % Direkter Zugang aus Wohnung (und Dachschrägen-Regelung eingehalten): 35%
	Technikraum	0 %	0 %	15%
Außen-flächen	Balkon / Terrasse	25 % oder 50 % je nach Qualität (Überdachung, Ausrichtung etc.)	0 %	Dachterrasse: 25% Balkon: 25 % Terrasse: 35 % Bei Überdachung jeweils 10% Aufschlag Bis 25QM, dann hälftige Anrechnung. Wenn kein direkter Zugang aus Wohnung, Abschlag auf 1/3
	Wintergarten / Veranda	Unbeheizt: 50 % Beheizt: 100%	Bei ganzjähriger Nutzbarkeit: 100 %, sonst 0 %	70-80%
	Innenhof	0 %	0 %	10 %
	Garten	0 %	0 %	Bei Wohnung: 15 % Bei Haus: 10 % Ohne direkten Zugang: 5% Siehe Anmerkung unten
Park-flächen	Außenstell-platz	0 %	0 %	20 %
	Garage	0 %	0 %	Mit gemeinschaftlichem Zugang: 50 % Mit privatem Zugang: 60 %

Anmerkung zu Gärten in Italien: Hier gilt der jeweilige Prozentsatz nur bis zur Größe der Hauptfläche. Für die nächste gleich große Fläche werden nur noch 2 %, für alle darüber hinausgehenden Flächen nur noch 0,5 % angesetzt.

3. Warum ist die italienische Handelsfläche häufig größer?

Der wichtigste Unterschied lässt sich auf eine einfache Formel reduzieren:

Deutschland / Schweiz: nutzbare Fläche innerhalb der Wände

Italien: Bruttofläche einschließlich Wänden + gewichtete Nebenflächen

Damit können bereits die Wandflächen mehrere Quadratmeter Unterschied verursachen. Hinzu kommen Flächen, die in Deutschland und der Schweiz außerhalb der Wohn- bzw. Nettowohnfläche liegen, in Italien jedoch anteilig in die Handelsfläche einfließen.

Beispiel: Dasselbe Einfamilienhaus in Deutschland und Italien

Angenommen, ein Einfamilienhaus verfügt über:

• 100 m² begehbare Wohnfläche innerhalb der Wände

• 15 m² Innen- und Außenwände

• 20 m² nicht überdachte Terrasse

• 40 m² nicht ausgebauten Keller mit direktem Zugang

• 20 m² Garage mit privatem Zugang

• 300 m² Garten mit direktem Zugang

  
  

Berechnung in Deutschland nach WoFlV

Die Wandflächen, der nicht ausgebaute Keller, die Garage und der Garten zählen nicht zur Wohnfläche. Die Terrasse wird in diesem Beispiel zu 25 % berücksichtigt:

• 100 m² Wohnräume

• 20 m² Terrasse × 25 % = 5 m²

= 105 m² Wohnfläche

Berechnung in Italien als Handelsfläche

In Italien bildet die Bruttofläche einschließlich der Wände die Hauptfläche. Zusätzlich werden die Nebenflächen anteilig berücksichtigt:

• 115 m² Wohnräume einschließlich Wänden

• 20 m² Terrasse × 35 % = 7 m²

• 40 m² Keller × 35 % = 14 m²

• 20 m² Garage × 60 % = 12 m²

• Garten: 115 m² × 10 % + 115 m² × 2 % + 70 m² × 0,5 % = 14,15 m²

= 162,15 m² Handelsfläche

Dasselbe Haus wird somit in Deutschland mit 105 m² Wohnfläche, in Italien dagegen mit rund 162 m² Handelsflächeangegeben. Das italienische Ergebnis ist in diesem Beispiel etwa 54 % größer – obwohl sich die tatsächliche Größe und Nutzbarkeit des Hauses nicht verändert haben.

4. Was bedeutet das für Käufer?

Wer Quadratmeterpreise zwischen Deutschland, der Schweiz und Italien vergleicht, sollte daher niemals nur die im Inserat genannte Fläche übernehmen.

Eine italienische Immobilie mit 120 m² Handelsfläche ist nicht unmittelbar mit einer deutschen Immobilie mit 120 m² Wohnfläche oder einer Schweizer Immobilie mit 120 m² Nettowohnfläche vergleichbar. Der Unterschied kann insbesondere bei großen Terrassen, Gärten, Kellern oder Garagen erheblich sein.