Detaillierte Berechnung von IMU (Grundsteuer) und Katasterertrag in Italien

Die IMU (Imposta Municipale Propria) ist die kommunale Immobiliensteuer / Grundsteuer in Italien. Sie betrifft insbesondere Ferien- und Zweitimmobilien und wird nicht anhand des Kaufpreises oder Marktwerts berechnet, sondern auf Basis des Katastertrags (rendita catastale). Der Katasterertrag ist auf dem Katasterauszug (visura catastale) ersichtlich, welcher für jede Immobilie online abgerufen werden kann.

Für eine typische Wohnimmobilie lässt sich die Berechnung so darstellen:

Katastertrag × Nationale Faktoren × IMU-Satz der Gemeinde = jährliche IMU

Damit bestimmen im Wesentlichen drei Komponenten die Höhe der IMU, welche im Folgenden näher erklärt werden.

1. Katastertrag

Der Katastertrag (rendita catastale) ist ein steuerlicher Wert, der für jede Immobilie im italienischen Kataster hinterlegt ist. Bei klassischen Wohnimmobilien wird er aus der Anzahl der Zimmer (vani catastali) multipliziert mit dem jeweils geltenden Kaztastertarif (tariffa d’estimo) errechnet.

Anzahl der Zimmer × Katasterarif = Katastertrag

Anzahl der Zimmer

Ein Katasterzimmer (vano catastale) entspricht nicht einfach einem Zimmer im deutschen oder schweizerischen Verständnis. Räume werden vielmehr nach ihrer Funktion unterschiedlich gewichtet.

Raumart	Typische Anrechnung
Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer	1 Zimmer
Küche	grundsätzlich 1 Zimmer
Bad, Flur, Eingang	typischerweise 1/3 Zimmer
Keller, Dachboden oder ähnliche Nebenräume	typischerweise 1/4 Zimmer

Auch die Größe eines Raumes kann Einfluss auf die Bewertung haben. Ein besonders großer Hauptraum kann mehr als 1 Zimmer zählen, während kleinere Schlafzimmer gegebenenfalls nur zu 1/3 berücksichtigt werden.

Terrassen, Gärten und vergleichbare Flächen werden dagegen nicht als zusätzliche Zimmer gezählt. Sie können über einen Zu- oder Abschlag auf die gesamte Katasterkonsistenz berücksichtigt werden. Das Endergebnis wird regelmäßig auf halbe Zimmer gerundet. Die definierte Anzahl der Zimmer ist im Katasterauszug unter "vani" ersichtlich.

Die exakten Regeln wie einzelne Zimmer gerechnet und wie Zu- und Abschläge gehandhabt werden ist über jahrzehntealte Vergleichsschemata definiert und in den Archiven der jeweiligen Provinz "versteckt".

Zimmertarif

Die Anzahl der Zimmer (vani catastali) wird nun mit dem Katastertarif (tariffa d’estimo) multipliziert. Der Katastertarif ist dabei nicht in ganz Italien gleich, sondern unterscheidet sich je nach Gemeinde sowie Kategorie und Klasse der Immobilie.

Die von der Gemeinde für Ihre Immobilie festgelegte Immobilienkategorie und Klasse finden Sie auf dem Katasterauszug. Dort kann beispielsweise stehen: Kategorie A/2 – Klasse 3.

Die Kategorie beschreibt grundsätzlich die Art der Immobilie. A/2 bezeichnet beispielsweise eine normale Wohnimmobilie, während A/3 typischerweise für einfachere Wohnimmobilien steht. Die Klasse differenziert innerhalb derselben Kategorie weiter und berücksichtigt insbesondere die Qualität der Immobilie genauer. Je höherwertig die Kategorie und Klasse der Immobilie, desto höher ist auch der Katastertarif.

Mit Gemeinde, Kategorie und Klasse kann der passende Katastertarif zum Beispiel über folgende Website recherchiert werden:

TariffeCatastali.it – Katastertarif ermitteln

Bei klassischen Wohnimmobilien wird der Katastertarif wie erklärt mit der zuvor ermittelten Anzahl der Katasterzimmer multipliziert: Beispiel 7 Zimmer × 175,59 € Katastertarif = ca. 1.229 € Katastertrag.

Genau dieser Katastertrag bildet anschließend die Ausgangsbasis für die IMU.

2. Nationale Faktoren

Für die Berechnung der IMU wird der Katastertrag zunächst gesetzlich um 5 % erhöht:

Katastertrag × 1,05

Anschließend wird dieser Wert mit einem gesetzlich festgelegten Multiplikator vervielfacht. Für die meisten Wohnimmobilien der Kategorie A sowie beispielsweise Garagen der Kategorie C/6 beträgt dieser Multiplikator 160.

Diese Faktoren stammen aus den nationalen gesetzlichen Bewertungsregeln für die IMU. Sie dienen dazu, aus dem vergleichsweise niedrigen Katastertrag eine einheitliche steuerliche Bemessungsgrundlage abzuleiten.

Für unser Beispiel:

1.229,17 € × 1,05 × 160

Anders als der Katastertarif und der spätere IMU-Satz werden diese Faktoren nicht von der jeweiligen Gemeinde festgelegt, sondern gelten landesweit für die entsprechenden Immobilienkategorien.

3. Kommunaler IMU-Satz

Auf das Ergebnis wird schließlich der IMU-Satz der jeweiligen Gemeinde angewendet.

Für typische Ferien- und Zweitimmobilien liegt der staatliche Basissatz grundsätzlich bei 0,86 %. Die Gemeinden können hiervon abweichen und den Satz regelmäßig bis auf das Maximum von 1,06 % erhöhen. Der konkrete Satz muss daher immer für die jeweilige Gemeinde und das betreffende Steuerjahr geprüft werden.

4. Gesamtberechnung

Für eine beispielhafte Ferienimmobilie ergibt sich damit folgende Berechnung:

7 Zimmer × 175,59 € Katastertarif= 1.229,17 € Katastertrag

Anschließend:

1.229,17 € × 1,05 × 160 × 0,95 %

= 1.961,76 € IMU pro Jahr

Damit wird deutlich: Für die Höhe der IMU sind nicht primär Kaufpreis oder Wohnfläche entscheidend, sondern Katasterertrag (getrieben von Zimmeranzahl und Klassifizierung der Immobilie durch die Gemeinde), nationale Faktoren und der kommunale IMU-Satz.

Bei separat im Kataster eingetragenen Garagen, Kellern oder anderen Nebeneinheiten kann zusätzlich eine eigene Rendita Catastale bestehen, die separat in die Berechnung einfließt.

5. Einflussmöglichkeiten

Als Eigentümer haben Sie wenig Einfluss auf den IMU-Satz der Gemeinde (ausser Sie engagieren sich politisch) und noch weniger auf die nationalen Faktoren. Sie können jedoch den Katastertrag überprüfen und ggf. anfechten, in dem Sie die Anzahl der Zimmer und die Kategorisierierung sowie Klassifizierung der Immobilie kontrollieren. Die Kategorisierung und Klassifizierung der Immobilie kann insbesondere durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien innerhalb des Gemeindegebiets kontrolliert werden. Sind ähnliche Immobilien (ähnlicher Bautyp, ähnliche Ausstattung) anders eingestuft als Ihre, sollten Sie hellhörig werden.